ライフマネートレーナー・石川福美さんのマネー悩み相談室 ライフマネートレーナーがお答え！第5回「不動産投資って、会社員のワタシでも始められますか？」

“不動産投資”は上級者向けに思われがちですが、不動産投資の中でもさまざまな方法があり、会社員の方が取り組みやすいものもあります。たとえばマンションのワンルームを購入する方法は、比較的リスクを抑えた上で様々なメリットを享受できるため老後対策として有効です。

具体的にはまず銀行から融資を受けて、そのお金を使ってマンションの一室を購入します。そしてこのマンションを貸し出して家賃収入を得るのですが、個人に貸し出すのではなくて、賃貸管理会社に貸すのがポイントです。その管理会社との間で“サブリース契約”という「毎月ここは空室だったとしても一定の金額を払うので、これを原資にローン返済してください」という内容の契約を結びます。

家賃収入が入ってきて、ローン返済をして、建物管理費の出費を払うと、月にだいたい1万円くらいの支出になります。ローン完済後は、家賃から管理費を引いた残りが手取りになっていき、年金の代わりとしても使うことができます。

不動産投資のメリットとして、自分が死んでしまった場合でも子供に相続できることが挙げられます。それ以外に生命保険の代わりになることも。銀行によっては“団体信用生命保険”と呼ばれるものが組み込まれていて、もしローンを完済するまでにオーナーが亡くなった場合には、残った負債を全部保険会社が銀行に払ってくれるという保険です。負債のない状態の不動産資産だけが遺族に相続されるので、毎月家賃が入ってくる仕組みは生命保険としての役割にもなるのです。こういった意味でも不動産投資は、かなり万能な投資と言えます。

老後においては、寿命がどれくらいあるかが分からないので、定期的に入ってくるインカム（＝給与の代わり）をどう作るかが大事。そういった意味で、家賃収入が毎月入ってくる不動産投資は、老後の資産としてかなり重要になってきます。

また、所得税と住民税の部分で節税になることもあります。不動産投資は、不動産事業を営むことになるので確定申告をすることになります。そこで、不動産を所有することでかかる経費を申告し、課税所得を下げることで、人によっては所得税と住民税を圧縮できる可能性もあるのです。

「不動産投資で月1万円をかけたケース」と、「毎月1万円銀行に貯金をしたケース」を比べてみましょう。30歳から毎月1万円貯金すると、35年で420万円溜まります。65歳から月5万円ずつ切り崩すしていくと、7年後にはゼロになってしまう。

一方、物件価格2,000万円の不動産ローンを組んだとして、月1万円の出費で35年でローンを完済したとします。ここまでで420万円のマイナスです。しかし、そこから家賃収入で月に5万円得られると仮定すると、7年以上物件を貸し出すことができれば、貯金よりも不動産投資のほうが得なのです。しかも、この収入は物件を保有している限り得られる可能性が続きます。
さらにたとえ35年後に物件価格が下がって1,000万円になったとしても、この時点で売却すると580万円プラスになったことになります。
※上記の想定は税金の還付による収入や、固定資産税等の支出等の詳細を省いて考える単純な例となります。

ただ不動産投資にすべての資産を投じるのは危険です。生命保険の死亡一時金の代わりとして使用する場合は不動産を売却する必要があるので、お金が入るのに1カ月とか2カ月かかる場合がありますし（買主を探す時間・手続きの時間）、金額も確約されていない。それゆえ、すぐに現金が受け取れる生命保険や、銀行口座などに資産を分散しておくことが重要なのです。

投資商品にはそれぞれいい所と悪いところがあります。残念ながら、これさえ持っていれば完璧だというものはありません。それぞれの利点を生かしあってキャッシュ効率を上げていくことが大事なのです。

将来の資金対策や、万が一の経済的なリスク管理について、セミナーやさまざまなメディアで情報を発信している。クレア・ライフ・パートナーズ所属。

☆第4回「生命保険の選び方ってどうすればいいの？」はこちらから。